COLUMNA DE OPINIÓN
Tener la llave no te hace dueño
Cada tanto alguien me dice, con total convicción: «esto es mío, lo vengo ocupando hace veinte años». Y no digo que mienta: puede que viva ahí, que haya construido, que pague los impuestos. Pero vivir en un lugar y ser dueño de ese lugar son, en derecho, dos cosas distintas, y confundirlas puede costarle caro a cualquier familia de Santo Tomé.
Empecemos por lo que en la práctica notarial y bancaria se llama un «título perfecto»: una propiedad cuyos papeles no tienen nada que objetar. Se puede vender, se puede hipotecar, se puede heredar sin sobresaltos. Para comprobarlo, un escribano hace lo que se conoce como estudio de títulos: revisa la cadena de dueños hacia atrás, generalmente veinte años, el mismo plazo que la ley le da a alguien que ocupó un inmueble para poder reclamarlo como propio. Cuando ese estudio encuentra algo raro (una sucesión sin inscribir, una donación cuestionable, una firma que falta) el título queda «observado». Y un título observado es, la mayoría de las veces, la razón por la que un banco frena un crédito hipotecario.
Ahí aparece la segunda confusión, más profunda: la de dominio y posesión. El dominio es ser dueño en serio: hay una escritura, está inscripta a tu nombre en el Registro de la Propiedad, y podés vender, alquilar o hipotecar sin pedirle permiso a nadie. La posesión es otra cosa: es estar ahí, comportarse como dueño, pero sin ese respaldo registral. El dominio se demuestra en el Registro; la posesión, en el terreno. Y la posesión, sostenida en el tiempo, puede transformarse en dominio (eso es la prescripción adquisitiva, o usucapión) pero no es automática: hacen falta veinte años, o diez si hay buena fe y un título de por medio, además de un juicio y un plano de mensura.
Por último, la cesión de derechos posesorios, tan común en lotes y casas sin escritura, en sucesiones que quedaron a mitad de camino. Cuando alguien ofrece «ceder» sus derechos sobre un inmueble, no está vendiendo la propiedad: está vendiendo su posesión, con toda la incertidumbre que eso implica. Puede hacerse por escritura pública, y conviene que así sea, porque el escribano deja asentado el alcance real de lo que se transmite. Pero que sea una escritura no cambia la naturaleza del derecho: sigue siendo posesión, no dominio.
Antes de comprar algo así, hay preguntas que no pueden faltar: ¿quién figura como dueño en el Registro? ¿Cómo entró el primer poseedor? ¿Hay boletos o cesiones anteriores? ¿Los impuestos están al día? ¿La superficie coincide con un plano de mensura? Y sobre todo: al precio hay que sumarle escribano, mensura y, si hace falta, el juicio de usucapión. Recién con esa cuenta completa se sabe si el «descuento» es realmente un descuento.
En Santo Tomé, como en cualquier ciudad que crece, se compran y se venden más posesiones de las que se imaginan. No hay nada de malo en eso, siempre que se sepa lo que se está comprando. Por eso, el buen asesoramiento profesional, es una parte fundamental en cada negocio. Lo que no tiene arreglo es enterarse después.
José Luis Arbelaiz
Martillero y Corredor Público — MP 351 — JLArbelaiz Negocios Inmobiliarios
La columna de JL Arbelaiz: Tener llave,no te hace dueño
