Por Urgente Santo Tomé 03/10/2026
Columna de opinión: Hace unos años, si alguien me preguntaba por un contrato de alquiler, la respuesta era casi un trámite: tres años de plazo, un índice de ajuste fijado por el Banco Central, un mes de depósito como máximo. La Ley de Alquileres decidía por las partes. Hoy esa ley no existe más, y lo que decide es lo que cada uno firma.
Desde la derogación de la Ley 27.551 a fines de 2023, el plazo, la moneda, el índice de ajuste y el depósito se pactan libremente entre propietario e inquilino. El Código Civil y Comercial sigue como marco de fondo, pero ya no hay un piso parejo para todos los contratos nuevos. Eso no es ni bueno ni malo en sí mismo: es un cambio de responsabilidad. Antes, la ley cubría lo que las partes no discutían. Ahora, lo que no se discute y se escribe, directamente no existe.
Veo todos los días las dos caras de ese cambio. Al propietario le devolvió margen: puede elegir moneda, índice, plazo, garantías. Pero también le devolvió la carga de definir bien esas condiciones, porque ya no hay una norma uniforme que lo resuelva por él. Al inquilino, en cambio, el cambio le sacó un piso de protección que antes daba por sentado: un plazo mínimo de tres años, un tope de un mes de depósito, un índice oficial. Hoy, sin ese piso, lo que le queda es negociar mejor o aceptar lo que el mercado le ofrece.
Y el mercado, en esto, no es neutral. Desde la desregulación aumentó la oferta de propiedades en alquiler, pero eso no bajó los precios: en las grandes ciudades los valores en dólares subieron, y crecieron los contratos pactados directamente en esa moneda. En Santo Tomé la dolarización es todavía poco frecuente, pero la lógica de fondo es la misma: hoy se negocia mucho más de lo que se negociaba antes, y se exige más respaldo para alquilar o para alquilar.
Por eso insisto, cuando me consultan, en un punto que parece obvio y no lo es: el contrato tiene que decir todo. Plazo, moneda, índice de ajuste con su frecuencia, quién paga qué reparación, cuánto es el depósito y en qué moneda. No porque desconfíe de nadie, sino porque la ley que antes resolvía esos silencios ya no está. Lo que el contrato no diga, lo termina resolviendo una discusión, o un juicio.
Ninguna de las dos partes está hoy desprotegida por ley pareja: están, simplemente, más a cargo de lo que firman. Y ahí es donde un asesoramiento profesional (martillero, inmobiliaria, escribano) deja de ser un gasto extra y pasa a ser la diferencia entre un contrato claro y un problema a dos años de plazo.
Alquilar o poner en alquiler en 2026 no es más difícil que hace una década. Es distinto. Y lo distinto, bien asesorado, se negocia mejor.
José Luis Arbelaiz
Martillero y Corredor Público — MP 351 — Jarbelaiz Negocios Inmobiliarios